Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с недвижимостью между родственниками: главные особенности и ограничения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для покупателя приобретение наследственной квартиры нередко сопряжено с рисками. Стоит понимать, что квартиры могут наследоваться несколькими способами. Во-первых, согласно законодательству, в зависимости от степени родства, во-вторых — по завещанию. Перед продажей квартиры свидетельство о праве на наследство должно быть зарегистрировано в Росреесте, но некоторые продавцы забывают это сделать, говорит руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова.
Наиболее рискованно приобретать так называемое «свежее» наследство, говорят эксперты. «Риск покупки такой квартиры — это отсутствие возможности проверить всех наследников, ведь владелец квартиры и сам может не знать о них», — пояснила юрист коллегии адвокатов «Бастион» Виктория Шабанова. «Никто не даст вам гарантию, что продавец — единственный наследник и что спустя несколько лет не объявится второй или третий наследник и не начнет оспаривать сделку купли-продажи и требовать свою долю в праве на квартиру», — добавила она.
Из плюсов — такие объекты обычно продаются с дисконтом 5–10%, причем большинство наследников-продавцов изначально готовы к скидке. «Например, если у одной квартиры несколько наследников, им выгоднее принять торг и продать жилье целиком, нежели заниматься долями по отдельности», — пояснил Сергей Шлома.
Может ли банк отказать в выдаче ипотеки
Да, может. Бывают ситуации, когда кредиторы заранее оговаривают ограничения на выдачу ипотеки, и в их числе — сделки между близкими и взаимозависимыми родственниками. Но даже если такого ограничения нет, банковская организация все равно вправе отказать — обычно это происходит, если у кредитора возникают подозрения:
- сумма сделки слишком маленькая, а стоимость квартиры заявлена существенно ниже рыночной;
- родственник, продающий недвижимость, не имеет в собственности иного жилья и не предоставляет доказательств того, что ему есть где жить после сделки;
- сделка совершается с использованием наличных.
Банк может для перестраховки затребовать у заемщика свидетельства наличия первого взноса: на банковском счету или наличными. Это делается, чтобы избежать нецелевой траты ипотечных средств. Подозрительность кредитора по отношению к семейным сделкам — фактор, из-за которого куплю-продажу надо планировать особенно внимательно.
Что стоит учесть перед покупкой недвижимости у родственника
Несмотря на все ограничения, покупка жилья у родственника в ипотеку возможна — хотя такая сделка может оказаться менее выгодной, чем приобретение недвижимости у постороннего. Банки с подозрением относятся к подобной купле-продаже — стоит соблюсти ряд условий:
- заранее приготовить первый взнос и показать кредитору доказательства его существования;
- убедиться, что стоимость жилья соответствует рыночной, а среди его владельцев нет несовершеннолетних;
- узнать о возможности или невозможности получить налоговый вычет;
- документально подтвердить, что продавцу есть где проживать после продажи жилья;
- указать полную стоимость квартиры в договоре купли-продажи;
- совершать все операции исключительно в безналичной форме.
ЭОС напоминает: к ипотеке нужно относиться серьезно. Это долгосрочный кредит, где в качестве залогового имущества выступает недвижимость, и риски при неуплате существеннее, чем при просрочке потребкредита. Мы советуем проявить внимательность и заранее уточнить особенности сделок между родственниками в кредитном отделе банка.
Нюансы сделок купли-продажи между родственниками
В случае, если сделка совершается между взрослыми, то какие-то негативные или не очень приятные последствия возникают только в особых случаях.
Если супруги продавали недвижимость друг другу, то необходимость раздела имущества при разводе всё равно сохраняется, если оно относится к разряду нажитого совместно. Правда, брачный договор может внести совершенно другие правила рассмотрения этого вопроса.
По действующему законодательству, сделка совершённая между близкими родственниками освобождается от налога. Во избежании подозрений рекомендуется указать в договоре степень родства.
После совершения сделки продавец полностью утрачивает возможность контроля за имуществом, но это нельзя отнести к негативной стороне именно сделки купли-продажи. При дарении даритель точно так же теряет возможность распоряжаться объектом дарения.
Отменить сделку дарения можно только в каких-то крайне редких случаях, к примеру, если одариваемый нанесёт дарителю явный физический ущерб или создаст угрозу его жизни. Разумеется, такое случается крайне редко.
Сделки с недвижимостью между родственниками: главные особенности и ограничения
Здесь возможен риск сговора между продавцом и доверенным лицом. Происходит вот что. Злоумышленник использует поддельную доверенность, по которой заключается договор.
Дальше появляется собственник и начинает говорить о том, что он никому не давал полномочий по отчуждению. В результате соглашение признается недействительным с возвратом квартиры законному хозяину.
Доверенность для продажи квартиры обязательно нотариальная, в ином случае документ носит фиктивный характер.
Претензии можно предъявить только к «липовому» продавцу. Однако, на то время его след, естественно вместе с деньгами, теряется. Вот такая незамысловатая схема.
Милые бранятся – только тешатся… до поры, до времени. А когда дело касается операций с недвижимостью, приобретенной супружеской парой, муж и жена превращаются в два враждующих лагеря. Здесь многое зависит от двух вещей – времени, которое прошло с момента приобретения недвижимости, и текущих отношений между партнерами. Чаще всего споры возникают, когда супруги уже в разводе, а квартира покупалась ими много лет назад в момент, когда ни о каком разладе и речи быть не могло.
Затраты на ремонт – как возместить?
Если квартира передается по дарственной между близкими родственниками и силами дарителя сделан ремонт, предусмотрены ли налоговые вычеты по такой сделке? Как даритель может возместить затраты на ремонт квартиры?
Ответ: наличие или отсутствие ремонта никак не влияет на суть дарственной. В договоре делается опись собственности, к которой можно приложить сведения о ремонте. Но поскольку дарение квартиры между близкими родственниками не несет в себе льгот, как и налогового вычета, то возмещение расходов на ремонт остается вне действия договора.
Хотя номинальная цена договора может быть снижена, исходя из затрат на ремонт. Разумеется, при предоставлении дарителем обоснованности затрат, а также договора услуг строительной компании.
Факт дарения подразумевает безвозмездную передачу собственности. Уместно обращаться за услугой комплексного ремонта, если впереди маячит договор купли-продажи. Почему? Во-первых, свежий капитальный ремонт, качественная проводка, сантехника, новая кухонная техника увеличит стоимость квартиры на 15-20% от рыночной. Во-вторых, вы оставите родственникам действительно качественный ремонт, а материалы и цвета можно подбирать сразу под их вкус. Кроме того, архитектор поможет организовать перепланировку, подскажет интересные идеи для организации пространства, что тоже будет только плюсом.
Расходы и сроки на совершение сделки
При подготовке к ипотечной сделке большинство расходов по оформлению необходимых документов ложиться на покупателя. Совершая сделку с родственниками эти затраты могут быть поделены между сторонами по договоренности. Оплаты потребует совершение следующих действий:
- Оценка стоимости объекта недвижимости – от 2000 до 6000 рублей в зависимости от региона и характеристик объекта.
- Страхование жилья от рисков утраты и повреждения – зависит от условий банка, страховой компании, суммы кредита, состояния жилого помещения.
- Услуги нотариуса при заверении:
- согласия супруга на совершение сделки – 2000-3000 рублей;
- обязательства о выделении долей несовершеннолетним при использовании средств материнского капитала – 2000–3000 рублей;
- договора купли-продажи – в зависимости от суммы сделки (до 1 млн. руб. – 3000 +0,4 %, от 1 до 10 млн. руб. – 7000+0,2 %, свыше 10 млн. руб. – 25000+1%).
- Государственная пошлина за регистрацию прав собственности – 2000 рублей.
- Аренда банковской ячейки или открытие аккредитивного счета – 2000-5000 рублей.
За последние 20 лет в Росси выросла продолжительность жизни. Пожилых продавцов просто стало больше. Более того, болезни, связанные с психическими нарушениями, приходятся на более поздние годы жизни. Именно они представляют опасность для покупателя.
Поэтому вероятность столкнуться с проблемами, о которых идет речь в статье, довольно велика.
Само по себе, это не повод отказываться от сделки. Если вы знаете как действовать, риск оспаривания можно свести к нулю.
Главная сложность при покупке квартиры у пожилого человека в том, что нельзя на 100% удостовериться в его дееспособности. Поэтому, покупатель должен не только убедиться в том, что продавец психически здоров, но и создать предпосылки для невозможности признания его недееспособным.
Помните, самый лучший способ обезопасить себя от всех рисков — это отказ от сделки. Но если вы все же решаетесь на покупку квартиры у пожилого человека, действуйте грамотно — привлекайте для решения задачи профессиональных специалистов.
Чем рискует покупатель, приобретая квартиру у пожилого человека?
Главной опасностью при заключении сделки с пожилым человеком или лицом, которое входит в «группу социального риска», является высокая вероятность ее оспаривания (как самим продавцом, так и третьими лицами — дальними и близкими родственниками, органами опеки и попечительства и т.д.) по причине недееспособности или ограниченной дееспособности продавца, не понимания серьёзности всех совершаемых им действий и их последствий”. Такие сделки в дальнейшем становятся недействительными и аннулируются, при этом существует большой риск того, что деньги, полученные по договору за проданный объект недвижимости к моменту судебного разбирательства уже потрачены и пострадавшая сторона – покупатель может рассчитывать только на минимальную компенсацию — 25 % денежных средств из пенсии продавца, который, вряд ли, сможет выплатить долг полностью.
В Гражданском кодексе Российской Федерации есть статья (ст.302 ГК РФ), которая защищает покупателя и дает определение «добросовестного приобретателя», которым является лицо, не знающее о том, что продавец, не обладал правом отчуждать имущество и в свою очередь сделал все возможное для того, чтобы проверить чистоту и безопасность сделки.
«Продам квартиру. Бита, крашена, до реновации боюсь не дожить». Почему продают квартиры в домах под снос?
Какой русский не любит халявы? Но, как бы мы не стремились получить выгоду для себя, обхитрить государство и нажиться на нем нереально. Поэтому, даже к самым терпеливым собственникам ветхого жилья заглядывают мысли, мол, а не продать ли свою халупу, может ну его это новое жилье, когда оно еще будет! Многие, менее терпеливые понимают, что с нашим государством можно вообще не дожить до расселения, поэтому решают продать свое жилье. А на вырученные деньги, плюс какая-то прибавка, уже самостоятельно найти удобоваримый вариант. И этот выход зачастую оказывается более выгодным, чем какие-то иллюзорные мечты, которые местный чиновник N одним росчерком пера может обратить в прах.
Продать свою квартиру в старом доме решают люди, которые понимают, что чем дольше они тянут резину, тем ниже становится стоимость жилья. И в случае с компенсацией они могут получить совсем мало. Напомню, что муниципалитет не станет платить больше фактической оценки старого жилья. Да и к тому же, шансы получить квартиру в этом же районе стремятся к нолю, хотя администрация обязана предложить такие варианты. При их наличии. Но, конечно же, доступного жилья мало, в вашем районе подходящих квартир нет, бла-бла. Берите квартиру далеко или деньги.
На вторичном рынке выставлено на продажу немало квартир в ветхих домах. Это как раз связано с тем, что москвичи, увидев трехэтапную программу реновации, обнаружив себя в планах переселения через 10 лет или не обнаружив вовсе, осознали, что доживать свой век им придется в старых квартирах. Поэтому и решили от них избавиться. За любую возможную для такого состояния цену. Причем, повторюсь, это в Москве известно, когда и кого планируют расселить, есть списки, очереди, планы. Сейчас объявлено, что столичный опыт реновации уже планируется перенять во всех регионах страны. Но, судя по делам Подмосковья, самого передового района после Москвы, процесс расселения аварийных и ветхих домов в других областях вряд ли обрадует ждущих своего часа.
Качество и надежность материала
Ни для кого не секрет, что новостройки в наше время возводятся в рекордные сроки, а состояние строительного рынка весьма нестабильно. К тому же, многие мелкие компании, в попытке выдержать конкуренцию с признанными гигантами, пытаются экономить на всем, чем можно и даже нельзя (например, на стройматериалах). Кстати, брак в несущих конструкциях невозможно определить на стадии покупки — должно пройти 5-6 лет, прежде, чем вы заметите какие-либо изъяны. Да и «усадку» дома тоже никто не отменял. Поэтому эксперты и не рекомендуют делать сразу же шикарный дорогостоящий ремонт, иначе через какое-то время вы столкнетесь с тем, что стены и потолок начали давать трещину или «поплыли». И в конечном счете вам придется пережить еще один ремонт, на этот раз уже косметический.
Как поселиться рядом с местом учебы ребенка
Мой отец рассказал, что его племянница продает дом своего отца. Это получается дом моего дяди. Раньше это был дом моей прабабушки. Я помню, как проводила там свое детство. Родители частенько отправляли туда меня и мою сестру на летних каникулах. Хотя именно у этого участка очень трагичная история.
Первый дом был построен из брусьев. Их привезла с собой моя прабабушка. Это была чудо-женщина, которая строила свою судьбу самостоятельно. Каким именно образом она притащила дом на себе — это история умалчивает. После смерти ее дети не могли поделить оставшийся большой участок, и разделили его пополам между собой. Одной из частей стала владеть моя бабушка, второй — ее брат.
В среде продавцов жилья достаточно и суеверий, призывающих насторожиться. Например:
- Если покупатель после внесения аванса за квартиру сразу заказывает стеклопакеты, двери, кухонный гарнитур и любую другую крупную утварь в жилье, сделки вам не видать — ждите множества преград.
- Если во время показа клиенты вслух нахваливают квартиру и делятся планами, как обставят ту или иную комнату и сразу уточняют детали по поводу аванса, почти 100% гарантии, что сделка сорвется и они этот объект не купят.
- Если на просмотр пришла семейная пара и жилье не понравилось жене, даже если с вами договаривался муж и он остался доволен, продажа не состоится.
Просто приметы и совпадения
Есть довольно много и условно нейтральных поверий и примет, популярных у риэлторов, а еще закономерностей, основанных на наблюдениях. Предлагаем ознакомиться с этими неписанными правилами:
- Агенту-новичку желательно с первых денег, заработанных на недвижимости, купить кожаный кошелек, в который нужно положить купюру с первой комиссии. Бывалые риэлторы хранят такие неразменные деньги от сделки до сделки.
- Получив комиссию, риэлтор, чтящий традиции, обязательно должен проставиться в своем агентстве недвижимости и помахать деньгами над рабочими местами коллег. Так закрепляется достигнутый результат и приманивается Фортуна для будущих свершений.
- Считается, что договор на подпись нужно подавать левой рукой, а брать подписанный — правой.
- Если чешется правая рука — это к сделке, а если левая — к удачной сделке и деньгам.
Покупка жилья у пожилого человека: чем опасна и как защититься
Даже с полностью дееспособным и вполне адекватным на вид продавцом отменят сделку, если он не мог осознавать значение своих действий или руководить ими.
Как показывает практика, чаще по этому основанию отменяются сделки с участием продавцов преклонного возраста. Возрастные изменения в организме могут повлиять на ясность ума, поэтому риск недействительности сделки с пожилым человеком весьма высок.
Вот любопытный пример: бабушка благополучно продала свою квартиру, а тот покупатель через 3 года перепродал ее.
Женщина, которая стала в итоге собственницей квартиры, взяла ипотечный кредит и была уверена, что банк проверил чистоту сделки и риск отмены точно не грозит. Но как бы не так!
Бабушка внезапно передумала продавать свою квартиру и подала иск в суд, требуя признать сделку недействительной. Экспертиза показала, что у нее были все признаки старческого слабоумия – значит, истец не могла полноценно осознавать свои поступки.
Дело неоднократно пересматривалось, и в итоге Верховный суд признал, что сделку следует отменить. Самое пугающее – что даже ссылка на пропуск срока исковой давности не помогла ответчице, хотя с момента первой сделки прошло уже больше 4-х лет!
А ведь всем известно, что истечение срока давности неумолимо влечет отказ в удовлетворении иска, даже если он абсолютно обоснован. В чем подвох?
Для признания сделки недействительной по мотиву «не мог понимать значения своих действий» применяется особый срок исковой давности:
— 1 год с момента, когда человек узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые влекут недействительность сделки.
Поэтому все зависит от того, с какой даты начинать отсчет того самого 1-го года.
Вот суд и посчитал: исходя из медицинской карты, бабушка имела хроническое расстройство памяти и прочие заболевания, которые могли стать преградой для ее адекватного понимания сделки в течение длительного времени.
Как пояснила сама бабушка, она узнала о том, что продала квартиру лишь после того, как ей об этом сказала ее дочь. И тут же подала исковое заявление в суд.
Выходит, что год исковой давности начал идти буквально накануне обращения в суд, и, конечно же, он не истек. Такая вот ловушка: вроде бы всего срок давности всего один год, но начаться он может даже спустя несколько лет после заключения сделки.
Дело завершилось совсем не весело для конечной покупательницы: она осталась с ипотечным кредитом, но без квартиры (ВС РФ, 9-КГ17-2).
Конечно, с продавца в ее пользу взыскали все выплаченные по сделке деньги.
Но нет никакой гарантии, что их действительно удастся вернуть: нет у продавца нужной суммы – будут удерживать по 50% с пенсии или с зарплаты. Можно представить, сколько лет потребуется, чтобы получить всю сумму.
Этот и другие примеры отмененных сделок с пожилыми продавцами я уже приводила на своем сайте, а в этой статье хотелось бы подробнее осветить вопросы защиты от подобных ситуаций.
Как же обезопасить себя, покупая жилье у пожилого человека?
Понятно, что 100%-ную защиту гарантировать невозможно, но все-таки максимально обеспечить свои интересы перед подписанием договора просто необходимо:
— убедиться, что продавец действительно собственник объекта (заказать на сайте Росреестра выписку из ЕГРН),
— запросить у продавца справку, что он не состоит на учете в психиатрическом учреждении,
— поставить условие для подписания договора – провести предварительное обследование продавца у психиатра в день заключения сделки.
Проконтролируйте, чтобы врач не только побеседовал с продавцом, но и изучил его медкарту.
Был прецедент, когда суд не принял во внимание справку от психиатра, поскольку судебные эксперты по истории болезни установили признаки психического расстройства у продавца (на тот момент его уже не было в живых),
— обязательно заверить сделку у нотариуса под видеозапись.
Нотариусы проверяют продавца по базе лишенных и ограниченных в дееспособности. Да и лишний свидетель сделки никогда не помешает.
Дополнительно можно застраховать сделку от риска изъятия собственности у добросовестного покупателя (титульное страхование).
Страховая компания тщательно проверит договор и возместит покупателю стоимость имущества, если его придется вернуть в случае недействительности сделки.
Приметы про дом, чтобы принести удачу
В этом разделе мы собрали приметы про дом, чтобы жить в счастье и держать удачу за хвост:
- После сумерек нельзя выносить мусор – уносите деньги;
- Дома вечером нельзя давать в долг. Хотите дать в долг – выйдите из дома и дайте деньги, положив на землю;
- Отдавать деньги также нельзя после заката солнца. Но если по-другому никак – подложите деньги на камин, печь, плиту – а хозяин заберет;
- Нельзя ничего передавать через порог – к неудачам. Но если наступить одной ногой на порог – то можно;
- В доме нет удачи – посмотрите на обеденный стол. Чего не хватает? Красивой новой скатерти! Как заселите, так и удача в дом вернется;
- На столе всегда должна стоять еда. Сахарница с сахаром, или булочки, или фрукты. Что-либо. И тогда удача вам будет благоволить и нищеты в доме не видать!
- В доме нет ссор между членами семьи – и у каждого них будет удача подаренная домовым. А пока ссоры и скандалы – домовые будут злиться и наказывать;
- Девочки и девушки мастерят домашние обереги сразу же, как возникает в этом внутренняя потребность (так духи сами связываются с ними). Запрещать или переключать на другое занятие в этот момент нельзя. Такие обереги хранятся в доме и защищают каждого из них;
- Чем чище дом – тем ближе удача к хозяевам;
- Признавайтесь любви к своему дому – и он подарит счастье и удачу;
- Животные в доме – особенная радость для домового. За это он дарит хозяевам удачу. Будете обижать – подарит несчастья.