Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Капитальное строение — что это такое». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Прежде всего необходимо отметить, что мероприятия сосредоточенные на расширению, реконструкции, реставрации и капитальному ремонту могут производиться только при капитальном строительстве. Кроме того, снос объекта также относится к капитальному типу строительства.
Какие работы проводятся только при капитальном строительстве?
Следующие типы работ могут проводиться только на капитальной постройке:
- Проектно-изыскательные работы: при некапитальном строительстве они не имеют смысла, так как для некапитальных сооружений не требуется проектирование.
- Работы по возведению фундамента: некапитальные сооружения не должны иметь фундаментов.
- Монтаж опорных конструкций и ограждений: эти работы могут выполняться как на капитальных, так и на некапитальных постройках.
- Подведение коммуникаций: в теории можно провести коммуникации к некапитальной постройке, но при этом будет сложно перемещать и демонтировать ее, что не соответствует определению некапитальных сооружений.
- Пуско-наладочные работы: для некапитальных сооружений они не нужны, так как они не требуют специальной настройки и проверки работы, если они не имеют каких-либо видимых дефектов.
Какими характеристиками обладают некапитальные постройки?
До этого было отмечено, что Градостроительный кодекс Российской Федерации не предоставляет конкретного определения некапитальных объектов или сооружений.
Следуя обратному подходу, можно определить главные признаки капитального строительства, и сделать вывод, что некапитальное строение является движимым объектом. Оно обладает следующими характеристиками:
- Может быть перемещено целиком или демонтировано.
- При перемещении и демонтаже объект не подвергается повреждениям, и его конструктивные особенности сохраняются.
В Градостроительном кодексе также обращается внимание на связь здания с землей, которая гарантирует длительный срок его службы. Объект некапитального строительства не имеет связи со землей, потому его срок нахождения на месте установки ограничен.
Также необходимо отметить, что при строительстве некапитальных сооружений отсутствуют определенные работы, что позволяет заключить, что для их строительства будет нужно значительно меньше средств.
Подводя итог, можно выделить основные характеристики объектов некапитального строительства:
- Короткий срок службы: объект используется ограниченное количество времени.
- Движимость: объект можно перемещать без существенного ущерба для него.
- Отсутствие фундамента: работы по его возведению возможны только при строительстве капитальных объектов.
- К объекту чаще всего не проводятся коммуникации: хотя есть исключения, эту характеристику нельзя использовать как единственный критерий определения объекта некапитального строительства.
- Скорость возведения: некапитальные объекты строятся быстрее, потому что отсутствуют некоторые работы, необходимые при капитальном строительстве.
- Объект некапитального строительства невозможно зарегистрировать в ЕГРН, поскольку туда заносятся данные о недвижимом имуществе.
Классификация объектов капитального строительства по функционалу
Линейные объекты – это конструкции, для которых необходимо соблюдать определенные условия эксплуатации. К ним относятся, по большей части, объекты инфраструктуры: транспортные магистрали, трубопроводы, дороги, линии электропередач, туннели.
Перед началом строительства линейного объекта, непосредственно на территории изучается вся техническая документация, а для геологических и строительных изысканий, и межевания, используется специализированное оборудование. Разрешение на выполнение строительных работ выдается только после оформления пакета необходимых документов и согласования с органами власти.
К производственным и промышленным конструкциям принадлежат капитальные постройки, возведенные для функционирования в сельском и водном хозяйстве, торговле, промышленности, транспорте, в сфере сбыта и материально-технического обеспечения, связи, общественного питания. Их цель – материальное производство. К ним еще относятся линейно-протяженные объекты.
Непроизводственные объекты – это административные здания, учреждения здравоохранения, объекты культуры и просвещения, ЖКХ, социального назначения. Их цель – обеспечение культурно-бытового обслуживания.
Есть еще определение конструкций оборонительного значения — к ним относят строения и сооружения, необходимые для обеспечения безопасности страны.
Как получить разрешение на возведение капитального строения
Точный алгоритм действий получения разрешения на возведение капитального строения, напрямую зависит от типа объекта.
Если гражданин планирует построить индивидуальный жилой или садовый дом, то оформлять соответствующее разрешение нет необходимости. В настоящее время действует уведомительный порядок. Застройщик просто направляет уведомление о планируемом строительстве в уполномоченный орган. Чаще всего рассмотрением таких вопросов занимает местная администрация.
Для получения разрешения на возведение объекта капитального строительства потребуется подготовить пакет документов, подать заявку и дождаться решения. Застройщику понадобятся:
- заявление;
- правоустанавливающие бумаги на земельный участок;
- положительное заключение экспертизы проектной документации;
- иные документы (в зависимости от конкретной ситуации).
Что важно учесть, когда вы решили построить капитальный дом?
Любое капстроительство на территории РФ невозможно без оформления сопутствующих бумаг и согласований с органами местной власти. И если начать стройку капитального дома можно без разрешения, то для того, чтобы его оформить и ввести в эксплуатацию нужно предоставить следующий пакет документов:
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- градостроительный план земельного участка;
- разрешение на строительство;
- акт приемки объекта капитального строительства;
- акт, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации;
- документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям (ТУ);
- схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка;
- заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации;
- технический план объекта капитального строительства.
Как размещать объекты некапитального строительства на земле?
Изучив список подробнее, можно заметить одну интересную деталь. Объекты некапитального строительства зачастую устанавливаются в местах, где идет капитальное строительство (а значит земля находится в собственности), либо выполняют социальные, торговые или досуговые функции, а значит находятся в местах большого скопления людей.
Если говорить о первом случае, то никаких особых правил размещения не требуется. Регистрировать в ЕГРН объект некапитального строительства не нужно, после введения строящегося здания в эксплуатацию объект будет разобран, поэтому никаких принципиальных разрешений и правил размещения зачастую не нужно.
Второй случай интереснее: места с большой проходимостью, как правило, находятся в государственной или муниципальной собственности. Также они выполняют более долговременную функцию, а значит должны появиться (и появились!) правила их размещения.
Законные основания для капитального строительства
В последние годы формулировка «капитальное строительство» начинает приобретать юридическую окраску в ряде подзаконодательных документах. В частности, в 2005 году в Градостроительном Кодексе РФ появилось впервые понятие капитальное строительство. Чуть позже появились основания кардинально изменить гражданско-правовое обоснование капитальности в ряде законодательных положений.
Следствием большой работы стало внедрение понятия капитального строительства в лесном и водном кодексе России. Важное значение внесла статья 130 Градостроительного Кодекса России, где чётко дано пояснение термина капитальности, который обозначает непосредственную связь объекта с поверхностью участка, который имеет фундаментную основу соответствующего типа.
В настоящее время вносятся соответствующие изменения в ряд законов, которые позволят поставить спор между понятиями временной постройки и капитального субъективного объектного строительства в отношении построек типа МАФ (малой архитектурной формы), которые наделали немало шума в ряде регионов страны. Государственная Дума предполагает поставить окончательный спор между этими объектами, после детальной экспертизы всех нововведений в иные законные акты России.
Какие дома и строения НЕ являются стационарными
ВНИМАНИЕ: Существуют риски неправильной идентификации строения!
Например, даже если здание является объектом вспомогательного использования, но есть признакам капитального объекта недвижимости, то необходим государственный кадастровый учет.
Как пример, каркасные дома из легких современных материалов, которые планируются для постоянного проживания.
На первый взгляд, они не требуют тяжёлого капитального фундамента, возводятся на блочных конструкциях или ином легком фундаменте, и после возведения сохраняют способность к беспроблемному перемещению на другое место, но они отличаются высокой прочностью и долговечностью, еще и оснащаются стационарными коммуникациями, и служат как «основной вид использования участка».
По общему правилу линейные объекты являются недвижимостью, так как они являются видом сооружений и, соответственно подвидом объектов капитального строительства.
В п. 10.1 ст. 1 ГрК РФ обозначено понятие «линейные объекты» путем перечисления основных видов таких объектов — это линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.
Линейные объекты должны быть прочно связаны с землей, а их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 10.1 ст. 1 ГрК РФ). В иных случаях линейные сооружения не будут относиться к недвижимости. Так, например, линии связи могут быть как недвижимостью (линейно-кабельные сооружения), так и движимым имуществом — линии передачи, физические цепи.
Таким образом, если линейный объект отвечает признакам сооружения, то на него распространяются положения ГрК РФ о линейных объектах.
Если линейный объект не отвечает признакам сооружения, то на него не распространяются нормы ГрК РФ о линейных объектах, но в то же время могут распространяться положения иных законов, которые регулируют отношения, связанные с линейными объектами, не являющимися объектами капитального строительства (земельные, природоохранные и т.д.).
Что такое капитальное строительство
Чтобы проще было разобраться в терминах, давайте сразу определим, какие сооружения считаются капитальными. Это любые постройки, для возведения которых проводятся фундаментные работы. Такое здание впоследствии можно продать только вместе с землей, на которой оно находится, т. к. его невозможно переместить с этого участка, не повредив конструкцию.
Например, любой готовый жилой дом — капитальное строение. А пока вы его строите, это считается капитальным строительством.
А вот, например, железный строительный вагончик не требует заливки фундамента, по факту, вы можете перенести его в любое место при помощи башенного крана, не повредив конструкцию. Таким образом, это некапитальное строение.
Основные отличительные признаки капитального строения просты:
- Наличие фундамента. Т. е. оно тесно привязано к земельному участку, на котором стоит. Вы не можете просто взять и перенести такую конструкцию, не повредив ее.
- Минимальный срок эксплуатации — 25 лет. А вот для некапитальных строений это максимальный срок, после которого они должны быть снесены.
- Наличие разрешающих документов. Для начала стройки нужно получить разрешение на нее, по окончании — разрешение на эксплуатацию. Строения ставятся на государственный кадастровый учет, они становятся объектом недвижимости, вы можете оформить их в собственность.
- Капитальное строение сложно снести по чьему-либо требованию — для сноса нужны очень веские доводы, случается это редко.
Значение капитального и некапитального объекта
Отнесение сооружений к тому или иному классу имеет строго практическое применение. Капитальный и некапитальный объект предполагают различный подход к самому строительству и перечень требований к владельцу. Выделяется:
- Обязательность разрешения на строительство капитального объекта;
- Особенности фундамента ОКС
- Регистрация капитальных строений в Росреестре;
- Налогообложение капитальных строений;
- Оформление земельных участков в собственность.
Признание объекта капитальным
Если вы хотите признать строение капитальным, то для этого есть несколько способов.
Вадим Сороколад, сооснователь строительной компании 101 GROUP:
— Признать строение капитальной самовольной постройкой через суд.
— Обжаловать в суде решение органа, отказывающегося признать объект капитальным без достаточных на то оснований.
— Осуществить реконструкцию некапитального объекта, возведя на его основе капитальное строение.
Споры о «капитальности» возникают по разным причинам, и для решения может потребоваться строительно-техническая экспертиза. Разночтения возможны и при оценке домов на свайно-винтовом фундаменте.
Вопрос о капитальности «каркасника» на свайно-винтовом фундаменте не имеет однозначного решения и будет определяться индивидуально в каждом отдельном случае, говорит Юрий Александров. По его словам, судебная практика в этой сфере противоречива.
Юрий Александров, директор юридической компании «А.Лигал»:
— Есть мнение, что каркасные дома на свайно-винтовых фундаментах — это некапитальные строения. Однако судебная практика говорит о другом. Поэтому среднестатистический дом, предназначенный для проживания, скорее будет отнесен к капитальному. Но ранее встречались и другие примеры. В одном деле эксперт пришел к выводу о возможности демонтажа и переноса строения, а также вывинчивания свайного фундамента без соразмерного ущерба. Он также указал, что по своим свойствам винтовые сваи не могут соответствовать каким-либо группам капитальности.
Оформление объекта капитального строительства
Чтобы возвести и в дальнейшем оформить объект капитального строительства, его нужно согласовать. Сделать это можно по-разному: получив разрешение, уведомив о начале строительства или узаконив уже существующий дом.
Выбор того или иного способа зависит от категории земель и характера постройки. Например, для дачных домов, в том числе капитальных, действует амнистия и зарегистрировать постройку можно по факту. Если дом возводится с нуля, особенно в городской черте, то придется пройти предварительное согласование. В этом случае последовательность действий будет следующей:
1. подготовка проекта дома;
2. обращение в муниципалитет для согласования строительства;
3. получение разрешения;
4. строительство;
5. уведомление о завершении постройки;
6. получение документов о соответствии постройки ранее представленным проектам;
7. регистрация объекта недвижимости.
В некоторых случаях в согласовании могут отказать [5]. Например, когда земли не соответствуют планируемому типу строительства, при нарушении отступов от границ земельного участка и существенных отклонения от проекта, отсутствии необходимых документов.
Заглублённый фундамент
Фундамент — часть строения, его несущая конструкция. Основное назначение — передача нагрузки от вышележащих конструкций на грунт.
Фундаменты бывают ленточные и плитные, монолитные и сборные, видов много.
Однако строение считается капитальным, а соответственно относится к недвижимому имуществу, если его фундамент заглублён в землю.
Заглублённый фундамент = капитальный объект = недвижимость
Наличие заглублённого фундамента — основной критерий, по которому строение относят к объекту капитального строительства.
Не важно, мелкозаглубленный или фундамент глубокого залегания.
Заглублён в землю, значит прочно с ней связан
Заглублённый фундамент — это когда его подошва ниже поверхности грунта.
Подошва, по-другому основание фундамента — нижняя горизонтальная плоскость фундамента, та на которую фундамент опирается на грунт.
Возвести некапитальный объект на заглублённом фундаменте нельзя — строение будет уже капитальным.