Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Грамотная расписка на неотделимые улучшения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отношения, которые возникают между собственником помещения и арендатором, регулирует Гражданский кодекс (ГК РФ). В нём есть два разных раздела: один посвящён аренде (когда снимают коммерческое помещение или когда жильё арендует юрлицо), а второй — ситуациям найма, когда один человек снимает квартиру у другого. Ответы на юридические вопросы можно искать там, но иногда требуются дополнительные источники. Например, в ГК РФ есть статья 623, где возникают понятия «отделимые» и «неотделимые» улучшения арендованного имущества, однако перечня этих улучшений нет. Приходится руководствоваться логикой и судебной практикой.
Как прописать возможность улучшений арендованного имущества в договоре
Чтобы избежать споров и судебных разбирательств, возможность улучшений необходимо прописать в договоре аренды изначально. Там же можно разграничить, что будет считаться отделимыми и неотделимыми улучшениями, на каких условиях и кому они передаются по окончании срока аренды.
Есть несколько ключевых моментов, связанных с тем, как оформить отделимые улучшения арендуемого помещения. Давайте разберёмся, как внести их в договор.
- Возможность самих улучшений помещения в ходе аренды. Её нужно прописать, чтобы не получить претензию со стороны Арендодателя в связи с тем, что какие-то работы проведены без его согласия. Формулировка может быть такая: «Арендатор и Арендодатель договорились, что в помещении возможно проведение отделимых и неотделимых улучшений в течение всего срока Договора».
- Порядок согласования улучшений. Это нужно в большей степени для неотделимых улучшений, ведь такие работы, выполненные без согласия арендодателя, останутся без компенсации. Можно включить в договор подобный пункт: «Неотделимые улучшения проводятся только с предварительного письменного согласия Арендодателя. Для проведения отделимых улучшений согласие не требуется. Неотделимые улучшения, произведённые без письменного согласования Арендодателя, компенсации не подлежат».
- Какие улучшения считаются отделимыми. Так как споры о том, какие улучшения отделимые, а какие нет, не редкость, лучше если изначально в договоре будут прописаны конкретные примеры. Идеально, если арендатор уже прикинул, какие работы планирует провести, и включит их в договор сразу. Например: «Арендатор и Арендодатель договорились, что отделимое улучшение арендованного имущества — это установка офисной мебели, оргтехники, предметов декора без повреждения отделки стен и других предметов, являющихся движимым имуществом».
- За чей счёт проводятся улучшения. Согласно Гражданскому кодексу, капитальный ремонт — это ответственность арендодателя, а текущий — арендатора, но это не синонимы неотделимых и отделимых улучшений. Лучше дополнительно обозначить, о чём договорились стороны. Например: «Отделимые улучшения осуществляются за счёт средств арендатора. Неотделимые улучшения, согласованные Арендодателем, проводятся Арендатором его силами и за его счёт и компенсируются по окончании Договора аренды с учётом амортизации. Сумма компенсации должна быть согласована Сторонами при подписании акта возврата помещения».
Или если арендодатель категорически не согласен компенсировать любые улучшения, формулировка может быть такая: «Арендатор вправе с согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения помещений. После прекращения настоящего Договора стоимость неотделимых улучшений Арендатору не возмещается».
- Судьба улучшений по окончании договора. По закону неотделимые улучшения становятся собственностью арендодателя, а отделимые улучшения арендованного имущества при расторжении договора остаются арендатору. Если стороны этот порядок устраивает, можно зафиксировать его ещё раз в договоре, но в принципе это необязательно. А вот если договорились, что все отделимые улучшения или какая-то их часть остаётся собственнику помещения, это нужно указать. Например: «Стороны договорились, что мебель и техника, которая будет установлена в помещении силами Арендатора, по окончании Договора аренды перейдёт в собственность Арендодателя. Арендодатель обязуется выкупить мебель и технику по рыночной цене с учётом естественного износа».
Бухгалтерский учет неотделимых улучшений у арендатора
Порядок отражения капитальных вложений в составе арендованных основных средств зависит от того, в чьей собственности находятся улучшения.
Поскольку положениями Гражданского кодекса РФ не определено, кто является собственником неотделимых улучшений, собственник определяется условиями договора аренды.
Стоимость капитальных вложений формируется в сумме фактически понесенных затрат арендатора, которые отражаются по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы».
По окончании работ капитального характера арендатор списывает накопленные суммы с кредита счета 08 (п. 35 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н):
- в дебет счета 01 «Основные средства», если капитальные вложения признаются собственностью арендатора;
- в дебет счета учета расчетов (62, 76 и т. д.), если капитальные вложения являются собственностью арендодателя.
Отражение начисления НДС со стоимости передаваемого имущества
Считаем, что арендатор придерживается официальной позиции контролирующих органов и начисляет НДС при передаче арендодателю грузового лифта в составе арендуемых площадей.
Согласно пункту 2 статьи 154 НК РФ налоговая база при реализации товаров (работ, услуг) на безвозмездной основе определяется как стоимость переданных товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному статьей 105.3 НК РФ (то есть по рыночным ценам). Допустим, по условиям примера арендодатель и арендатор, не являясь взаимозависимыми лицами, согласовали стоимость передаваемого грузового лифта в размере 429 000,00 руб., что было отражено в передаточном акте.
Для регистрации начисления налога на добавленную стоимость по выбывающим неотделимым улучшениям служит документ Отражение начисления НДС (раздел Операции). На закладке Главное необходимо заполнить следующие реквизиты:
- в поле от указывается дата начисления НДС (30 сентября 2015 года);
- в полях Контрагент и Договор выбирается арендодатель и договор аренды;
- для формирования проводок по начислению НДС должен быть установлен флаг Формировать проводки.
Табличная часть документа Отражение начисления НДС (закладка Товары и услуги) заполняется следующим образом (рис. 5):
- в поле Вид ценности указывается значение ОС;
- в поле Номенклатура из справочника Основные средства выбирается грузовой лифт;
- в поле Цена указывается согласованная сторонами стоимость основного средства, от которой рассчитывается сумма НДС;
- в поле % НДС выбирается ставка 18%;
- в поле Счет учета НДС по реализации указывается счет 91.02 «Прочие расходы»;
- в поле Событие выбирается значение Реализация.
Что такое неотделимые улучшения?
На этот вопрос исчерпывающий ответ дает 623-я статья ГК РФ На ее основании можно утверждать, что неотделимые улучшения арендованного имущества – это структурные изменения, при изолировании которых будет нанесен ущерб сдаваемой внаем недвижимости. Приведем несколько примеров:
- Арендатор выполнил перепланировку жилья.
- Арендатор заменил в съемном жилье водопровод, канализацию, отопительную систему.
- В арендованном имуществе была установлена сигнализация.
- Жилье было расширено за счет добавления новых конструктивных элементов.
- В квартире были заменены окна.
Возмещение собственником стоимости неотделимых улучшений в случае передачи имущества в аренду и получения согласия на производство улучшений от неуполномоченного на то лица
В случае передачи в аренду имущества лицом, не являющимся его собственником, либо уполномоченным им лицом договор аренды является ничтожным как противоречащий ст. 608 ГК РФ.
На практике может возникнуть ситуация, что такой арендодатель дает согласие арендатору на производство неотделимых улучшений имущества. Применение норм о неотделимых улучшениях имущества (ст. 623 ГК РФ) при незаключенности (в том числе отсутствии) или недействительности договора аренды – см. материалы п. 4 к ст. 623 ГК РФ.
Открытым остается вопрос о возможности возмещения собственником арендатору стоимости произведенных улучшений в случае, если последний вернул имущество собственнику, а тот его принял без замечаний.
6.1. Вывод из судебной практики: В случае если неуполномоченное лицо передало в аренду имущество и дало согласие на производство неотделимых улучшений, а впоследствии собственник данного имущества принял его без замечаний, стоимость неотделимых улучшений подлежит возмещению арендатору собственником в соответствии со ст. 303 ГК РФ о расчетах при возврате имущества из незаконного владения.
Учет стоимости неотделимых улучшений арендованного государственного и муниципального имущества при его выкупе субъектами малого и среднего предпринимательства
Нередко в договоре аренды стороны в соответствии со ст. 623 ГК РФ предусматривают специальное условие о том, что арендодатель не возмещает стоимость согласованных и произведенных за счет арендатора неотделимых улучшений арендуемого имущества. Вместе с тем арендованное государственное или муниципальное имущество может быть выкуплено арендатором в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ. В п. 6 ст. 5 данного Закона указано, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных с согласия арендодателя, засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества. В связи с этим на практике возникают споры по вопросу о необходимости уменьшения выкупной цены на стоимость таких улучшений.
9.1. Вывод из судебной практики: Рыночная стоимость имущества, которое реализуется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ о выкупе государственного и муниципального имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений данного имущества, произведенных арендатором, если они осуществлены с согласия арендодателя. При этом стоимость улучшений определяется на ту же дату, что и стоимость самого имущества, с учетом их фактического состояния.
Взыскание неосновательного обогащения с арендодателя, если арендатором произведены неотделимые улучшения арендованного имущества
В соответствии со ст. ст. 614, 623 ГК РФ стороны договора аренды вправе предусмотреть, что стоимость неотделимых улучшений может быть засчитана в арендную плату. На практике возникают вопросы о возмещении арендатору стоимости таких улучшений, если стоимость арендованного имущества возросла по сравнению с его стоимостью до передачи арендатору и расходы по улучшению по условиям договора засчитываются в счет арендной платы.
10.1. Вывод из судебной практики: Если договором предусмотрен зачет стоимости произведенных арендатором улучшений в счет арендной платы на основании дополнительного соглашения, которое стороны так и не подписали, то при возврате имущества с улучшениями арендодателю на его стороне возникает неосновательное обогащение в размере произведенных улучшений.
Риски для покупателя/продавца
- Покупатели также не застрахованы от рисков. Если продавец, либо его наследники (как вариант, супруг/супруга) решат вернуть проданную квартиру и требования будут удовлетворены, то суд обяжет вернуть только сумму, прописанную в основном договоре. Вопрос с доплатой потребует дополнительного внимания – любые неточности в оформлении договора и расписки приведут к потере значительной суммы.
- Другой важный нюанс – налоговый вычет. Приобретая жилье, можно компенсировать некоторую часть своих трат. Для этого нужно иметь российское гражданство, проживать на территории страны не менее полугода за последние 12 месяцев, быть плательщиком НДФЛ (налоги платятся не только с заработной платы, но и с других видов дохода – например, со сдачи жилья в аренду). Квартира не должна быть приобретена у родственников, либо на бюджетные средства.
- Если покупатель по каким-либо причинам заинтересован в приобретении конкретной квартиры, то с потерей части налогового вычета можно смириться. Оставшейся частью можно воспользоваться при покупке другого объекта недвижимости, оплате обучения или лечения. С 1 января 2014 года вступили в силу изменения, согласно которым остаток вычета не аннулируется, а переносится на другие траты. До этого времени использовать остаток не представлялось возможным.
- Следующий важный момент касается непосредственно самих «неотделимых улучшений». Прежде чем соглашаться на условия продавца и лишать себя права на часть налогового вычета (если прописанная в основном договоре сумма будет меньше 2 млн. руб.), стоит убедиться, что «улучшения» представляют интерес и не придется затем тратиться на ремонт, приобретение новой бытовой техники и сантехники. Это сделает заключаемую сделку еще более невыгодной для покупателя.
При приобретении жилья с перепланировкой, нужно обязательно узнать, были ли узаконены внесенные изменения. Часто владельцы квартиры выполняют перепланировку без каких-либо согласований в БТИ.
После этого узаконить ее можно только через суд. Если же внесенные изменения противоречат нормам (например, они затронули несущие стены), то суд обяжет вернуть квартиру в исходный вид.
Как учесть неотделимые улучшения при сделках купли продажи?
Покупателям и продавцам, которые собираются составить сделку, нужно уяснить тот момент, что проведения мер, которые относятся к категории неотделимых улучшений, отменить нельзя.
Оценить имущество продавца в случае составления сделки этого формата можно по таким критериям:
- в каком реально состоянии находится помещение;
- проводятся ли там работы, которые могут увеличить сумму выплаты;
- на какой период рассчитаны выплаты по покупке и может ли за это время что-то существенно измениться.
Внося первую или вторую часть суммы, прописанной в договоре, нужно с продавцом обсудить моменты, которые могут ее увеличить, а при составлении конкретной договоренности. Написать расписку, подтверждающую позиции обеих сторон.
Произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект основных средств (стоимость улучшений арендованного имущества) учитываются арендатором в составе основных средств до их выбытия в рамках договора аренды. Такой вывод сделан в решении ВАС РФ от 27.01.2012 N 16291/11, а также письмах Минфина России от 04.04.2012 N 03-05-05-01/18 и от 24.05.2013 N 03-05-05-01/18569, от 15.04.2013 N 03-05-05-01/12447 и от 14.03.2013 N 03-05-05-01/7760.
До момента возврата арендованного имущества с неотделимыми улучшениями арендодателю либо возмещения последним произведенных расходов арендатор получает от их использования экономические выгоды и является плательщиком налога на имущество (решение ВАС РФ от 27.01.2012 N 16291/11, постановление ФАС СЗО от 31.01.2014 по делу N А56-72308/2012 и др.).
Вместе с тем капитальные вложения, произведенные арендатором в арендованные объекты недвижимого имущества, возмещаемые арендодателем в полном объеме до ввода их в эксплуатацию, не учитываются в составе основных средств и не облагаются налогом на имущество организаций (письмо Минфина России от 13.12.2012 N 03-03-06/1/651). Иными словами, избежать обязанности уплачивать налог на имущество со стоимости неотделимых улучшений арендатор может только в том случае, если они сразу по окончании работ (до ввода в эксплуатацию) передаются арендодателю (возмещаются им).
Понятие неотделимых улучшений
Законодательное понимание того, что такое неотделимые улучшения, дает ст. 623 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с ней, неотделимыми считаются те модификации имущества, которые невозможно убрать без причинения вреда квартире. Например:
- перепланировка жилья – снос перегородок, установка душевой кабины вместо ванны, перенос сантехники, вентиляции;
- установка дополнительного технического оснащения и переустройство – батареи, кондиционер, теплый пол, замена электропроводки и водопровода, газопровода;
- капитальный ремонт и реконструкция квартиры;
- в некоторых случаях сюда также можно отнести и санитарную обработку от мышей, клопов, тараканов.
Перечень не исчерпывающий. Главный критерий неотделимых улучшений квартиры по ГК РФ – их нельзя демонтировать, не разрушив существенным образом квартиру и не причинив ей вред.
Вышеперечисленные обстоятельства позволяют сделать заключение о том, что получить компенсацию за выполненные улучшения недвижимости возможно, однако, результат будет гарантированным только тогда, если этот вопрос урегулировать еще на стадии переговоров.
Когда потребность в усовершенствовании недвижимости возникла после подписания арендного договора, то все действия квартиросъемщик должен согласовать с собственником жилья. Также необходимо составить учет неотделимых улучшений арендованного имущества, где четко отразить объем выполненных работ и их стоимость.
Если жилье было улучшено, а собственник об этом не уведомлен, то никакая компенсация законом не предусмотрена. Единственный вариант – мирные переговоры, аргументирующие целесообразность выполненной работы.
Никогда не стоит забывать, что в разряд неотделимых улучшений не входят работы, связанные с капитальным обустройством помещения. Согласно положениям Законодательства, эти расходы обязан взять на себя собственник жилья. Однако это правило отменяется, если в составленном договоре стороны согласились на другие условия.
Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества
В первую очередь, следует определить, какие изменения изначальных характеристик объекта аренды можно считать неотделимыми, а какие относятся к отделимым.
В соответствии с законодательством РФ, отделимые улучшения – это те, которые можно физически забрать с собой после расторжения договора аренды, и при этом состояние объекта недвижимости не будет ухудшено. Говоря простым языком, отделимым признается все, что арендатор может взять и унести, а в результате таких действий имущество арендодателя не пострадает.
К примеру, отделить от самого объекта аренды можно мебель, приборы для освещения, какие-либо предметы интерьера (картины, статуэтки, вазы и т.д.), дополнительное оборудование (если демонтаж не навредит имуществу арендодателя).
Неотделимые улучшения арендованного имущества – это те характеристики, которые нельзя устранить, если при этом не будет нанесен вред собственности арендодателя. В соответствии со ст. 623 ГК РФ, неотделимыми являются признаки, которые нельзя убрать, не причинив ущерба полезным качествам и свойствам главного объекта, который был передан лицу во временное пользование на основании договора аренды.
В качестве примера неотделимости можно привести несколько ситуаций.
Решение № 2-1084/2019 от 26 апреля 2019 г. по делу № 2-1084/2019
Рассмотрим, что означает понятие неотделимые улучшения при составлении договора при купле-продаже квартиры. Неотделимые улучшения — это усовершенствованные условия проживания, созданные предыдущим владельцем:
- наличие на момент продажи в квартире встроенной бытовой техники;
- замена старой мебели, системы отопления, стройматериалов;
- а также перепланировка и реконструкция комнат.
А неотделимыми они называются потому, что бывший владелец не может отделить их от недвижимости. Это является основанием к удорожанию вторичного жилья.
Несмотря на это, договор является законным. В случае, если производилась перепланировка жилища, это должно быть обозначено в технической документации, иначе она будет считаться незаконной.
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
- Самостоятельно составить договор купли-продажи квартиры — как это сделать юридически грамотно?
- «Особенности договора купли-продажи квартиры и опись жилья. Образец ДКП
- Чем грозит незаконная перепланировка квартиры: размер штрафа и другие последствия
- Всегда ли необходим технический план на квартиру при ее продаже?
- Как оформить расписку о получении денег при продаже квартиры – инструкция, образец
Служащие Росреестра передают данные о проведенных сделках с недвижимостью в налоговую инспекцию, которая обязует продавца выплатить налог с полученной прибыли, опираясь на эти сведения.
Чтобы уменьшить сумму налога или полностью избежать его уплату, владелец квартиры часто предлагает покупателю занизить в договоре действительную цену .
Разница между действительной и озвученной в договоре ценой и есть доплата за неотделимые улучшения, которую продавец получает после завершения сделки.
Плюсы сделки:
- Продавец может сократить свои расходы по уплате налогов.
Минусы заключения сделки:
- Покупатель, в случае занижения реальной стоимости приобретаемого имущества, рискует потерять часть денег, если свои права нужно будет отстаивать в суде.
- Продавец, в свою очередь, дополнительно рискует тем, что фискальные органы могут заинтересоваться законностью сделки о неотделимых улучшениях,и привлечь продавца к ответственности. Его могут принудить выплатить не только налог, но и применить штрафные санкции.
Документ дает гарантию продавцу, что он получит доплату, равной сумме, которую он вложил в ремонт квартиры, не уплачивая налог.
Покупатель после составления расписки будет уверен, что ему вернут уплаченные за жилье деньги в том случае, если по каким – то причинам продавец отменит сделку. Это касается не только основной, но и дополнительной суммы.
Этот документ, как и другие, требует правильного оформления. Составляется собственноручно продавцом, пишется от руки, в свободной форме.
По большому счёту, допустимость риска в таком случае превышает потенциальные преимущества. Плюсы занижения стоимости квартиры При оформлении договора гражданско-правовой сделки иногда взимается подоходный налог.
Цена имущества является существенным условием договора и должна быть прописана в нем, в противном случае, документ будет считаться вообще незаключенным, даже если все остальные условия письменного соглашения соблюдены (ст. Таким образом покупатель страхуется от ситуации, когда деньги заплачены, а в регистрации отказано, а продавец страхуется от ситуации, когда регистрация прошла, а деньги не заплачены.
Что такое неотделимые улучшения? Неотделимые улучшения при продаже квартиры Неотделимые улучшения земельного участка Нужно ли платить налог с неотделимых улучшений? Судебная практика по неотделимым улучшениям
На сегодняшний день аренда жилья, особенно в крупных городах, является одной из самых популярных форм предоставления имущества во временное пользование. Часто случается так, что арендаторы вносят личный вклад в повышение комфорта съемной жилплощади, а при переезде задаются вопросом, возможно ли взыскание стоимости неотделимых улучшений квартиры. Чтобы ответить на данный вопрос, следует разобраться в сути самого понятия.
На этот вопрос исчерпывающий ответ дает 623-я статья ГК РФ. На ее основании можно утверждать, что неотделимые улучшения арендованного имущества – это структурные изменения, при изолировании которых будет нанесен ущерб сдаваемой внаем недвижимости. Приведем несколько примеров:
- Арендатор выполнил перепланировку жилья.
- Арендатор заменил в съемном жилье водопровод, канализацию, отопительную систему.
- В арендованном имуществе была установлена сигнализация.
- Жилье было расширено за счет добавления новых конструктивных элементов.
- В квартире были заменены окна.
Как видно из данных примеров, возвращение имущества в первоначальную стадию путем отделения произведенных улучшений приведет к нанесению ему значительного вреда.
Может ли арендодатель компенсировать сумму, затраченную арендатором на улучшение условий проживания? Нормы ГК указывают на то, что данная процедура возможна только в том случае, если стороны достигли согласия в этом вопросе. С юридической точки зрения верным будет заключение соответствующего договора. Если же квартиросъемщик выполнил работы, не уведомив об этом правообладателя недвижимости, компенсация возможна только при добровольном согласии последнего. Однако арендодатель не обязан возмещать понесенные другой стороной расходы в случае нежелания.
Если физическое лицо реализует недвижимость, в отношении которой были произведены улучшения, оно вправе включить понесенные на их компенсацию расходы в продажную стоимость жилья. Данное право владелец имеет даже в том случае, если он не компенсировал арендатору сумму, затраченную на модернизацию или ремонт квартиры.
Чтобы съемщику обезопасить себя на случай прекращения правоотношений с собственником, желательно получить расписку за неотделимые улучшения квартиры, образец которой представлен на нашем сайте.
На земельные участки также распространяется действие статьи 623 ГК РФ. Связано это с тем, что довольно часто земли сдают в аренду на длительный период. За это время могут произойти такие изменения:
- для улучшения ландшафта были использованы кустарники, архитектурные строения;
- были посажены фруктовые деревья;
- были возведены строения.
Если эти изменения нельзя убрать без населения вреда арендованному имуществу, значит, улучшения являются неотделимыми.
Арендодатель может учитывать возмещение издержек, понесенных арендатором, с целью налогообложения доходов. Квартиросъемщик также имеет право на учет понесенных расходов при выплате налогов за определенный период. Таким образом, положительные изменения в структуре имущества подлежат налогообложению.
Что будем считать недвижимостью — дом или баню?
Для получения компенсации необходимо выполнение условий:
- статус налогового резидента;
- достаточное количество оплаченных налогов (суммарно по всем источникам официальных доходов);
- квартира приобретается не у родственника либо другого взаимозависимого лица (опекуна, попечителя);
- для покупки не использован материнский капитал или другой вариант господдержки.
Оформляется компенсация по стандартному алгоритму:
- в заявлении отмечают предпочтительный способ выплаты;
- при заполнении формы 3-НДФЛ указывают сумму по ДКП;
- передают в ФНС только основной договор (без дополнительного соглашения);
- после положительного решения деньги из казны переводят на счет не более чем за 30 дней.
В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса, все улучшения арендованного имущества, которые могут быть от него отделимы, являются собственностью арендатора. А вот если произведенные улучшения не могут быть отделены без ущерба для имущества, например, ремонт помещения, то в случае прекращения договора аренды арендатор имеет право получить возмещение их стоимости.
Оба этих положения действуют в том случае, если в договоре аренды не предусмотрено иное. Из сказанного можно сделать вывод, что неотделимые улучшения арендуемого имущества, произведенные арендатором, являются собственностью арендодателя.
Рассмотрим ситуацию, когда договором аренды предусмотрено, что по его окончании арендатор передает имущество арендодателю по акту приема-передачи. Такой порядок возврата арендуемого имущества является обычной практикой.
При этом с учетом изложенного выше, неотделимые улучшения, которые произвел арендатор, вместе с имуществом должны быть переданы арендатору по акту приема-передачи.
Вывод: если в период аренды арендатор произвел неотделимые улучшения имущества, например, ремонт помещения, то, получая эти улучшения, собственник помещения обязан начислить с них НДС.
Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 1 августа 2014 г. N Ф04-7656/14 по делу N А45-16946/2013
1 августа 2014 г.
Дело N А45-16946/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 августа 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Бушмелевой Л.В.
судей Тихомирова В.В.
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Обь Девелопмент” на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 28.01.2014 (судья Хорошилов А.В.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2014 (судьи Терехина И.И., Афанасьева Е.В., Жданова Л.И.) по делу N А45-16946/2013
по иску общества с ограниченной ответственностью “Обь Девелопмент” (630007, г. Новосибирск, ул. Коммунистическая, 1, офис 4, ИНН 5407026918, ОГРН 1075407001185)
к мэрии города Новосибирска (630099, г. Новосибирск, Красный пр-т, 34, ИНН 5406285846, ОГРН 1045402490100)
о взыскании стоимости неотделимых улучшений.
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью “Обь Девелопмент” – Куцев Д.Ю. по доверенности от 12.09.2013.
общество с ограниченной ответственностью “Обь Девелопмент” (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области к мэрии города Новосибирска (далее – мэрия) с иском о взыскании 11 997 504 руб. компенсации расходов на производство за свой счет неотделимых улучшений арендованного земельного участка.
Решением суда от 28.01.2014, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2014, в удовлетворении иска отказано.
Общество в поданной кассационной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просит решение и постановление отменить.
По утверждению подателя кассационной жалобы, вывод судов о недоказанности факта согласования производства неотделимых улучшений с арендодателем, основан на неправильном истолковании положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Общество полагает, что мэрия, являясь арендодателем и одновременного органом, выдавшим разрешение на строительство, согласовала производство всех работ, предусмотренных проектной документацией, в том числе неотделимых улучшений арендованного земельного участка.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе.
Согласно пункту 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя мэрии, извещенной надлежащим образом о судебном заседании, в том числе и публично путем размещения информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа.
Проверив в порядке статей 284 , 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм действующего законодательства, соответствие выводов судов обстоятельствам дела, суд кассационной инстанции не установил оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Из материалов дела следует, что в соответствии с заключенным договором аренды земельного участка от 31.01.2007 N 60896т мэрией (арендодатель) был предоставлен обществу (арендатор) в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:061396:0005, площадью 22 896 кв. м, для строительства складского терминала.
Дополнительным соглашением от 04.03.2010 N 1 срок действия договора аренды был продлен сторонами до 31.01.2020.
Обществу было выдано разрешение от 08.04.2009 N Ru 54303000-45 на строительство объекта (складского терминала по проезду Энергетиков в Ленинском районе г. Новосибирска) на арендуемом земельном участке.
На основании договора аренды и разрешения на строительство общество в установленном законом порядке зарегистрировало право собственности на возведенный объект незавершенного строительства площадью застройки 12 307,2 кв. м, готовностью 12 %, что подтверждается свидетельством от 30.06.2009 серии 54АГ N 656792.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.04.2013 по делу N А45-28243/2012 договор аренды земельного участка от 31.01.2007 N 60896т расторгнут.
Общество, считая, что после расторжение договора аренды у него возникло право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, в виде выравнивания земельного участка, его осушения и вывоза мусора, произведенных за счет собственных средств и с согласия мэрии, выдавшей разрешение на строительство, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Основывая свои требования на нормах пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, общество указало на то, что при проведении изысканий для подготовки земельного участка к строительству обнаружено, что участок имеет большие перепады высот, на участке находится болото, участок замусорен, что подтверждено данными топосъемки, информационной справкой об инженерно- геологических условиях (без номера и даты), экспертным заключением N 54-1-1-0751-08ГУ “ГВЭ НСО”, отчетом об испытании грунтов натурными сваями 2008 года, предпроектными предложениями и проектами. Поэтому в целях реализации проекта общество выполнило работы по выравниванию и осушению земельного участка, по вывозу мусора.
Мэрия, возражая против предъявленных требований, заявила о пропуске обществом срока исковой давности.
Почему так важно отличать отделимые улучшения от неотделимых? Для того чтобы правильно их учесть, кроме того, чтобы иметь возможность получить возмещение от арендодателя.
Произведенные арендатором улучшения признаются отделимыми, если их можно отделить без вреда для имущества. Например, установка съемных приборов, кондиционеров, системы видеонаблюдения. В п. 1. ст. 623 ГК РФ сказано, что отделимые улучшения — это собственность арендатора, то есть по истечении срока договора аренды или при его расторжении их можно забрать. Конечно, по соглашению сторон арендатор может передать отделимые улучшения за дополнительную плату арендодателю. Если же отделимые улучшения арендатор передает арендодателю безвозмездно, то арендатор не может учесть расходы на эти улучшения при исчислении налога на прибыль и ему придется заплатить НДС с рыночной цены передаваемого имущества. Если такие улучшения арендодателю не нужны, то арендатор обязан их демонтировать и вывезти. На установку таких улучшений не надо получать согласие арендодателя.
Так как собственником отделимых улучшений является арендатор, если иное не зафиксировано в договоре, вопрос, как их учесть, возникает у него. Если срок использования улучшений более двенадцати месяцев и стоимость в налоговом учете более 100 000 руб., то это основное средство. Тогда затраты можно списать через его амортизацию. Если под основное средство улучшение не попадает, то тогда расходы можно списать единовременно.
В ГК РФ сказано, что неотделимые улучшения — это те, которые нельзя отделить без вреда для имущества. Но это не звучит конкретно, потому что невозможно определить степень вреда, возникающего при отделении.
- строительно-ремонтные работы (в том числе по перепланировке и переоборудованию) — Постановление АС СКО от 10.03.2017 по делу № А53-2371/2015;
- ремонтно-реставрационные работы — Постановление АС МО от 30.01.2017 по делу № А40-56316/2016;
- строительство дороги на арендованном земельном участке — Постановление АС ЗСО от 24.01.2017 по делу № А67-3230/2016;
- переоборудование помещения, в том числе прокладка электросети, — Постановление АС СЗО от 20.12.2016 по делу № А42-7118/2015;
- установка встроенных спит-систем и установка перегородок, жестко прикрепленных к полу и потолку нежилого помещения, — Постановление АС УО от 09.12.2016 по делу №А60-5892/2016;
- капитальный ремонт пола с заменой плитки и оформление фасада здания — Постановление АС ДВО от 15.09.2016 по делу № А16-1700/2015.
Амортизировать улучшения арендатор не может, так как они ему не принадлежат. А вот арендодатель будет списывать затраты на улучшения посредством амортизации. Арендатор на дату передачи арендодателю улучшений должен начислить НДС по ставке 20%. Входной НДС по выполненным работам арендатор может принять к вычету. У арендодателя входной НДС принимается к вычету.
Особенности учета неотделимых улучшений арендованного имущества
В случае, когда неотделимые улучшения были произведены за счет арендатора, то он имеет полное право после прекращения договора аренды попросить собственника жилья выплатить ему компенсацию, равную затраченной сумме. Об этом говориться в главе 60 ГК РФ.
Очень важно обратить на данный нюанс при заключении и подписании договора.
Пункт о том, кто будет оплачивать неотделимые улучшения в случае их надобности, возможность получения компенсации арендатором, должен быть прописан в документе. Иначе вернуть от арендодателя средства не получится.
На момент заключения договора аренды недвижимости условие о неотделимых улучшениях нужно включить в его текст – заключать отдельное соглашение для этого не требуется. Удостоверять у нотариуса его также не обязательно. Есть несколько вариантов формулировки условия в договоре.
Суть условия. Неотделимые усовершенствования необходимо предварительно согласовывать с собственником квартиры, который оплачивает работы или компенсирует их при выезде жильцов.
Пример формулировки. «Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения арендованного имущества. При этом Арендодатель обязан возместить Арендатору стоимость таких улучшений»
Советы. Рекомендуем включать в текст договора процедуру согласования – например, путем простого уведомления или путем составления специального соглашения. Дополнительно нужно установить срок возмещения, в который собственник квартиры должен перечислить компенсацию. Пример формулировки данного условия в договоре аренды: «Произведение неотделимых улучшений согласовывается сторонами путем заключения дополнительного соглашения к настоящему Договору, в котором указывается существо работ, сроки их проведения, результат и порядок приемки работ, стоимость затрат Арендатора, сроки и порядок возмещения стоимости неотделимых улучшений Арендодателем».
.
Суть условия. Неотделимые улучшения арендованного имущества необходимо предварительно согласовывать с собственником квартиры, однако стоимость работ полностью ложится на плечи жильцов – хозяин квартиры их никак не компенсирует.
Пример формулировки. «Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения арендованного имущества. При этом стоимость таких улучшений Арендодателем не компенсируется».
Советы. Если такое условие появится в договоре, арендатор никак не сможет компенсировать произведенные усовершенствования, даже если затратил на них существенную сумму. Нужно хорошо продумать заранее, выгодно ли такое условие жильцам – ведь договор аренды закончится, а результат останется в квартире. Им фактически будет пользоваться либо сам собственник, либо новые жильцы.
.
Условия договора, позволяющие арендатору выполнять неотделимые усовершенствования без ведома и согласия хозяина квартиры, незаконны. Даже если они будут включены в текст договора – применять их на практике нельзя, они по смыслу гражданского законодательства являются ничтожными.
Если арендатор, например, произведет реконструкцию помещения без согласия собственника, он не сможет взыскать с него компенсацию даже при наличии соответствующего условия в договоре. Более того, собственник обяжет жильца через суд привести квартиру в первоначальный вид.